| 京城楼盘入市意愿降低 住宅地价或继续回落 |
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来源：中国证券报
作者：林喆
时间：2008/10/27
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房地产研究机构亚豪咨询最新公布的统计数据，11月份，北京楼市新开盘项目有34个，其中，纯新盘项目为9个，其余的项目均为老项目后期开发。从开盘项目的数量上来看，11月份呈现明显的下降态势，同比降幅达35.8%。
高端项目占比上升
亚豪机构副总经理高姗表示，京城楼市整体持续低迷，普通商品住宅受影响较大，供应量明显下滑；从今年下半年开始，高档住宅项目的供应比重呈现逐步上升的趋势，尤其是奥运会后的两个月，这种现象更为突出。在即将到来的11月，公寓、别墅等高档住宅项目已成供应的主角。
数据显示，11月开盘的项目中，别墅项目有2个，公寓项目18个，包括位于西直门的智地·钻河公馆、位于望京的合生·麒麟社等；花园洋房项目3个，这些高档住宅项目总供应个数为23个，占总开盘个数的67.6%。
而从环线分布看，五环内项目共有22个，其中二至三环项目7个、三至四环项目6个、四至五环项目9个，占总开盘项目的64.7%。市区及五环内的开盘项目所占比重均达到六成以上，这与去年同期的开盘项目以远郊区县的普通住宅项目为主体的局面形成了鲜明的对比。
21世纪不动产分析师孟奇认为，目前，北京楼市低迷，地产商开盘入市的意愿降低，重点推出地理位置较有优势、产品品质较高的项目入市，以期赢得高端客户。而将原来的普通住宅项目改为公寓、花园洋房推出，但价格还保持在原来的预期水平上，这也是一种变相降价促销的行为，有利于加快产品的销售。
地价或将继续回落
市场人士分析，今年以来，受楼市“价量齐降”的影响，北京土地市场也逐步趋冷，尤其是住宅用地楼面价呈现下滑趋势。今年四季度，北京住宅土地供应依然充足，但开发商资金普遍趋紧，因此地价或将继续回落。
北京市土地交易管理网的信息显示，目前正在交易和即将入市的土地多达42宗，总供应面积达590多万平米。这些土地均计划在四季度入市交易。另据统计，今年三季度，北京住宅及含住宅项目用地的楼面价为3028元/平方米，环比二季度的楼面价下降了17.3%，同比去年三季度下降了5%。
中原地产李文杰指出，一方面，开发商由于资金链紧张，产品销售困难，拿地能力明显不足；另一方面，政府加大了土地放量的力度，尤其是住宅项目用地。而且，为了确保土地开发的成功率，对于土地出让形式多采取招标形式，避免单纯以价格决定归属的情况，这也造成三季度楼面价的下降。
另外，新城建设步伐加快，通州、大兴、顺义、怀柔等新城区域的土地供应量大幅增加。数据显示，在三季度成交的31宗土地中，通州区域共成交了12宗，占总成交总数的38.7%，大兴区成交了6宗，占总成交的19.4%，顺义和怀柔分别成交4宗和2宗，占总成交总数的12.9%和6.5% .
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