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多数银行“静默” 房贷细则不全加重市场观望气氛

来源：中国证券网.上海证券报作者：唐文祺时间：2008/11/5

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    按照央行新政规定，10月27日原本是房贷新政实施的首日。然而，一周时间过去了，除了少数银行之外，大部分银行皆未就此明确表态。由于尚无明朗政策可参考或执行，在等待房贷新政进一步细化的过程中，市场观望气氛反而愈加浓郁。

    部分银行公示细则

    有意思的是，在央行发布“框架”型救市政策之后，虽然给予了近一周时间的缓冲期，但10月27日当天，市场仍然经历了一天的“空转”，没有一家银行对外宣布个贷新政细则。之后，农业银行总行终于对外公布了正式的首份房贷新细则，称“对初始发放金额30万元（含）以上，原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，我行将在2009年1月1日当日对贷款执行利率统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍”。

    此外，农行还提出了“手工调整”的模式，即由借款人主动提出书面申请，银行基于原合同约定、综合考虑多种要素提出最终审批意见，经借贷双方协商一致，可于明年1月1日（含）之后进行调整。

    10月30日，央行两个月内第三次降息，随即有媒体报道称，按照光大银行的新规定，如果客户是购买第一套住房，那么该行贷款可以享受到两成首付比例、贷款利率在基准利率的基础上下浮30%。与前两家银行不同的是，据报道透露的光大银行细则内容，第二套住房限定首次明确，规定如果属于二套购房客户，光大银行可给予两成首付比例、贷款利率下浮18%的“待遇”。同时，第一套和第二套住房的考核标准仍以家庭为单位。

    而作为在个人房贷市场占据主要市场份额的建设银行，其房贷新政执行则低调得多。对于新发放的商业性个人住房贷款，建设银行表示，将在人民银行的政策框架和授予的权限内，根据客户是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房等因素，制定差别化的利率政策和首付款比例要求。

    如果个人住房贷款为已发放类型，建行则表示，其利率取决于两个因素，其一，是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定；其二，是银行根据借款人是首次购房或非首次购房、借款人信用记录、还款能力等风险因素综合评估的结果。

    对于各家银行细则大多“难产”的原因，曾有业内人士表示，主要还是由于利率倒挂导致银行压力加大的缘故。

    “改善型住房”尚待确认

    据知情人士透露，农行在率先公布房贷新政细则之后，期间还经历过一次修改过程。“主要是由于收到了相关监管部门撤下相关文章的指令。”

    其实不单单是农业银行，该知情人士还表示，几乎与农业银行房贷新政细则同一天出台的还有其他多家银行的细则，但未经公开便最终宣告“流产”。据他介绍，根据部分银行的操作细则，首次购置普通住宅的客户，在利率优惠方面基本参照了央行的文件精神，即将房贷利率下限变为七折。同时，对于改善型购房需求的“照顾”表现得较为明确，个别银行甚至对购买第二套房的客户采取了与第一套“一视同仁”的态度。

    早先央行新政明确提出，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。但“改善型住房”这一标准，具体部门普遍存在标准界定上的分歧。“在个别银行对于二套住房的贷款政策发生明显松动之后，相关部门才表态认为必须收回重改。”

    多位业内人士皆表示，对于央行新政中提出的“改善型普通自住房”，市场急待明确定义。“这其实也是最为关键的内容之一，但目前没有一个具体的参考标准，银行和市场只能从字面上来理解，这便在实施操作上增加了难度。”一位股份制银行信贷负责人表示。

    上海新标准促交易量回升

    在大多数银行仍然保持“沉默”的情况下，出于对银行进一步政策明朗化的希冀，市场观望气氛反而进一步浓厚起来。据上海易居房地产研究院提供的数据显示，10月27日至11月2日的一周时间内，上海全市商品住宅成交量9.15万平方米，环比减少了1.94万平方米，降幅高达17.45%。

    但是，与其他城市不同的是，自11月1日起，上海将按照普通住宅及非普通住宅的新订标准予以实行。“虽然房贷新政尚无法得到确切反馈，但根据目前的上海新政来操作，调整之后已经可以让客户节省不少开支。”上海一家大型中介企业负责人认为。

    据易居CRIC系统数据显示，在新标准实行之后，上海普通住宅成交回升明显，并成为市场成交主流产品。据了解，10月30日和31日两天，上海商品住宅成交面积分别为1.1万平方米和0.7万平方米。新标准执行之后，在11月1日至3日期间，成交量分别为2.2万平方米、1.9万平方米和1.5万平方米。而在11月1日至3日全市商品房成交中，普通住房占比高达61%。易居房地产研究院分析师付琦表示，如此的市场变化表明普通住房标准以及鼓励性政策正逐渐发挥出效应。

    美联物业副总经理黎志贤认为，从目前上海二手房市场来看，普通住宅标准的定义及调整有着较为明显的促动作用。他指出，在二手房交易中，普通住宅与非普通住宅的认定，将直接影响房屋契税、个人所得税、营业税、土地增值税等税收开支。重新界定以后，会大幅削减交易成本，刺激交易。而从这一点来看，新订标准的实施，对于缓冲房贷新政的观望气氛，起到了较为实质性的影响。