| 资金告急 粤地产商也上书 |
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来源：南方报业传媒集团
作者：苏 丝 陈佳柳
时间：2008/11/7
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消费者信心的恢复，地产商仍寄希望于政府部门。
“我们（广东地产商会）已经联合省政策研究中心，向省政府递交了一份房地产白皮书。” 广东地产商会会长、富力地产（2777.HK）董事长李思廉11月5日在银企高峰座谈会上称，这份白皮书就行业情况、金融政策等方面阐述了广东房地产市场的现状，希望金融方面加大政策力度，以唤起广州市场信心。
阳光家缘数据显示，从10月22日晚新政出台后9天内，广州市的网签量只有925套，日均103套。而从10月28日到31日的4天里情况更加恶化，每天的网签量下滑至仅六七十套，日成交套数环比下跌超过50%。
“最恐怖的时候过去了”？
销售停滞的市场，令开发商日益不安。11月5日，广东省地产商会主办的银企高峰座谈会假座丽思卡尔顿酒店举行，开发商代表和银行代表举行了两小时闭门会议。
在随后的记者招待会上，开发商代表提出，目前地方政府和银行方面关于按揭的细则尚未出台，是导致观望的直接因素，“我们寄希望于金融政策方面的包括利率和存款储备金等细则的出台。”李思廉表示，广州房地产市场的低谷就在这段时间，“市场支撑点就在此时，有望于明年5、6月份回暖”。
面对广州及香港多家媒体记者，多家上市房企老总坦承年内销售目标将会有一定幅度下调。碧桂园地产（2007.HK）总裁崔健波透露，“10月下旬交易量比10月上旬下跌，这几天成交量都在下跌，消费者都在观望”，他认为市场目前需要信心支撑，关键在于银行细则。
保利地产（600048.SH）在三季报披露后不久就公开表示，将销售目标下调20%左右；李思廉11月5日接受记者采访时坦承要下调180亿元的销售目标；合景泰富地产（1813.HK）董事局主席孔健岷透露，该公司10月的销售金额同比去年增加，达到4亿-5亿元，但整体的销售目标也将下调；崔健波也明确“两个指标（销售金额、销售面积）肯定完成不了”，他透露碧桂园地产到10月底完成了140多亿元的销售金额，但距离320亿元的销售目标相去甚远。
然而，李思廉坚持认为，房地产行业最恐怖的时候已经过去了。市场有较强的支撑点，目前“还是能撑得住”。祁福集团副总裁刘兴则指出，救市政策应该具有连续性，而广东市场暂时比较稳定。近期提交的白皮书实际上也是从社会责任的角度看待房地产行业的问题，“房地产牵涉的层面太多了，例如一旦减少开发面积，则失业的人数也将增加，很容易衍生出各种各样的社会问题。”刘兴说。
开发商坦承资金链告急
开发商资金主要来源仍是银行。此次高峰座谈会，开发商希望银行对于还贷延期有一个正面的回复；银行方面表示，将透过对公司项目的评估和衡量，尽力帮助开发商解决资金紧张的问题。
“目前的市场无赢家。”李思廉说，无论如何都要靠政府支持。在银行信贷规模收紧的情况下，一些开发商将在今明两年迎来还贷高峰。
富力地产中报显示，上半年现金流大约12亿，但投资花费9亿多元；合景泰富地产现金流近13亿，投资花费21亿多；碧桂园现金流40亿，投资花费近19亿元；合生创展（0754.HK）现金流16亿，投资9亿多。
开发商的现金流明显告急。碧桂园今年在建面积1500万平方米，只有40亿现金流。“明年开工量将会减少”，崔健波说，在买地方面，碧桂园仅在今年下半年天津地块上支付了1亿多元。碧桂园旗下的广园东凤凰城美寓组团，已经从4000多元/平方米下调到了3000多元/平方米。
“广州价格下调相对于北京、上海算较快的。”一位业内资深人士透露，北京是在奥运之后的10月份才显示出价格跌势，而上海在2003、2004年的时候已经调整过一次，这次新一轮的价格下跌不算太猛。
11月6日，广州珠江新城D1-2地块以楼面地价7693元/平方米拍出，相比2007年7月19日以楼面地价11912元／平方米成交的珠江新城B1－3地块，跌幅达到35%。
“房价跌幅不算大”？
一位国有银行人士透露，目前四大国有银行基本停止了关于房地产开发的信贷发放，除了和黄地产（000001.HK），其他开发商无一幸免。该人士认为，开发商必然要走降价销售这条路，而目前的房价跌幅不算大。他指出，银行在放贷的时候，如果抵押物是房屋，则会预留30%的价值调整空间，而如果是土地和在建工程，则会预留50%的调价空间。放贷只相当于抵押物的50%-70%。如此，若房价还未超出30%的跌幅，则还是安全区间，不容易产生坏账。
但中惠熙元房地产集团有限公司投资开发中心总经理冯灿权认为，“降价幅度不会再加大了。”目前大部分项目已经调整到较合理的价位，现在只有等政府方面出台细则。
广州尚东置业有限公司董事长郭泽伟也表示，目前房价已调整到合理的价位，他以位于广州CBD中轴线上的珠江新城住宅价格下调幅度为例。2001年底，珠江新城的均价是1.4万元/平方米，2007年，涨至2.5万元/平方米，而现在，珠江新城在售的中海、保利地产的住宅均价为1.4万元/平方米—1.6万元/平方米，下调了30%-40%。“按照这个价格，珠江新城的地价将不会超过6000元/平方米。价格走势是向下的，不是‘L’形，而是‘U’或‘V’形。”郭还指出，开发商其他途径的融资也很困难了，唯一能做的发债，由于其手续和规模要求较高，也令一般开发商望而止步。
据上述银行界人士透露，到了还贷的时间，开发商一旦超过了90天的罚息期限，则开始清算开发商的抵押资产。
资金告急，开发商也并不可能在房价上达成共识，郭泽伟称。
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