| 4500万美元打水漂 软银凯雷身陷顺驰不动产 |
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来源：中国证券网.上海证券报
作者：唐文祺 张良
时间：2008/11/11
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全线撤离石家庄市，广州海珠区所有分店关闭，退出北京中介资金监管体系……在3年前由软银和凯雷联合注资时，顺驰（中国）不动产宣称计划在2007年赴纳斯达克上市的“豪言壮语”犹在耳边，如今却开始大刀阔斧地收缩战线。
事实上，早在楼市普遍“虚火上升”的2007年，顺驰不动产就已经开始了在局部市场的深度调整。而目前房地产市场的不振，更是给顺驰不动产的经营现状“雪上加霜”。
高调宣布上市计划
“那笔4500万美元的风险投资资金，早就已经花光了。”一位知情人士告诉记者。2005年8月26日，顺驰不动产获得了软银和凯雷两大外资巨鳄的注资。按照协议，软银和凯雷分别持有顺驰不动产15%及7.5%的股权。顺驰不动产同时还对外公布了将于2007年到纳斯达克上市的计划。“孙宏斌那时可谓志得意满，除了二手房这一块之外，还曾经计划开发许多衍生产品，如房地产价格评估、装修配套等。”该知情人士说。
在当时的市况下，投资者们对于介入顺驰不动产可谓信心满满。软银亚洲投资基金首席合伙人阎炎在早先的采访中曾表示，对于投资者来说，中国的房地产发展特别是房地产中介市场的发展尤其被看好。加之按照孙宏斌描述的“蓝图”，顺驰不动产是将传统的中国房产营销手段和现代IT互联网相结合。这两大外在包装，恰恰被当时的美国资本市场极其看好。正因为此，投资者们对于这一项目颇具信心。
二手房只是融资工具
但事情的发展并不如此简单。
“在孙宏斌的整体谋略之中，二手房系统原本就是作为其开发系统的资金来源和融资工具。”一位房地产开发商直言不讳。据悉，按照顺驰的发展途径，通常是二手房先行进入某个城市驻扎。由于早期对于中介行业的资金监管安全问题并不重视，客户将房款交予中介之后，会在企业发生一段停滞时期。而顺驰便是利用这段停滞期笼聚了大量的资金，以支持紧随其后进入当地市场的新房开发。
此外，利用“吞吐”手法赚取差价，也是顺驰擅长采用的方式。“2005年时顺驰的这种操作手法已经相当娴熟了，用现金将某片区域的房子成批购置下来，随后转手倒卖给买家。”一家大型全国连锁中介企业负责人告诉记者。
不过，随着行业规范和宏观政策的不断调整，顺驰以往战无不胜的两大“撒手锏”一一被克制住，原本就属于“另辟蹊径”、专业性不够的二手房部分，其竞争能力的薄弱迅速显露出来。与此同时，新房开发市场的制约性也在加强，孙宏斌以往操作的“资金大挪移”手法，已经完全不能够支持其名下巨量的土地开发。
“风险投资的4500万美元，早就被从二手房挪到了开发系统。当初是想先救‘母亲’再救‘儿子’，结果，‘母亲’未能保住，‘儿子’根本没能沾到光。”知情人士告诉记者。2006年9月，孙宏斌将负责房地产开发企业的控股权，出让给了香港路劲基建。
盲目扩张败像初现
顺驰不动产虽然引入了投资者并获取了资金注入，其门店总数从900多家一举跃升至1200家，涉及约40个城市。但是，随着房地产市场宏观调控的持续进行，在表面的辉煌业绩之下，却掩盖着呼之欲出的颓势。“顺驰在上海的门店所剩不多，都完全由老员工自己承包的，直营形式早就消失了。”上海一家中介企业负责人告诉记者。
2007年，各地楼市普遍“虚火上升”，但顺驰不动产在上海的调整却已经展开。按照部署，该企业在上海实行变身，经营方式由直营转变为承包，即顺驰不动产向承包者提供成熟店面和网络支撑，但承包者需要缴纳2万元的保证金，并承担房租和经营费用，同时每个月向顺驰交纳一定的管理费。上海顺驰不动产有相关人士承认，将直营门店的经营权面向社会承包，确实是由于经营情况不太良好。
“一般来说，风险投资者比较喜欢有统一管理性的企业，这样比较好控制。从直营反而转向承包，说明已经有问题产生了。”一位外资投资负责人表示。与此相印证的是，凯雷投资集团董事总经理、凯雷亚洲增长基金主管祖文萃在接受媒体采访时公开表示，对顺驰地产的投资并没有预期那么理想。他指出，顺驰管理团队的管理能力并没有之前预料得那么强，而管理太分散、分店扩张步伐太快，都是影响预期的因素。事实上，顺驰不动产随后发生的收缩及调整，皆是由于凯雷的建议。
风投苦寻接手对象
2008年，银根紧缩、信贷趋严等一系列金融政策，犹如往房地产市场的“火头”上泼了一盆冷水。而在这种情况之下，顺驰不动产的生存状况更是令人担忧。据北京房地产中介行业协会的存量房网上签约成交数据，10月份北京顺驰不动产的签约套数仅为11套，退房套数则为6套。
而在此之前，已有媒体报道，顺驰不动产近期关闭了广州海珠区的所有分店，石家庄市的所有门店也几乎在一夜之间全线关闭。近期，北京顺驰不动产还向北京市房地产中介行业协会提出“停止从事北京存量房交易结算资金划转业务的书面申请，并提交了结算资金已清算完毕的证明材料”。这一举动再度加剧了外界对于顺驰不动产资金现状的疑虑。
“去年凯雷曾经寻找过愿意接手的中介企业，提出的条件是，只要有企业愿意接手，软银和凯雷的投资合作体将向新东家重新注入一笔资金。”一位不愿意透露姓名的中介企业负责人告诉记者，“在当时的情况下，这种条件其实颇为诱人。但考虑下来，光是整理消化其内部问题就已经耗费巨大，所以并未同意接手。现在看起来，更是庆幸当初的决定了。”
当初的心头好早已演化成了“烫手山芋”，对于风险投资者们来说，能够顺利退出，才是最终的成功。随着顺驰不动产的进一步萎缩，风投们将如何应对尚无法得知。软银亚洲投资基金首席合伙人阎炎日前在接受记者采访时表示，每一家风投机构都有成功的项目和失败的项目，而且各家对投资项目的策略和态度也各不相同，按照公司以往惯例，软银赛富从来不对所投资的公司作任何评论。这一席话，也许早已显露出了无奈。
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