| 报价2.268亿 万科南京整体抛售商铺 |
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来源：第一财经日报
作者：郝倩
时间：2008/11/21
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2.268亿，万科旗下位于南京市新街口的商铺开始通过南京市产权交易所挂牌整体出让。该项目正是该公司去年3月份购入的“富春有限公司公开出让股权包”的组成部分。此前，该项目于3个月之前便开始进入公开销售程序，但是尝试了多种销售模式，依然没有取得成效。
最近几个月，南京市房地产市场的不景气，以及多起退铺纠纷的出现，导致这一项目此前操作的“分层销售”方式一直未能取得成功。
万科自收购之后一直都在进行商业及配套资产的出售，除采取与房地产代理公司合作对外进行商业销售以外，整体股权转让也是销售的一种方式，万科集团认为“这是公司的正常经营行为”。
抛售1万平方米商铺
根据南京市产权交易中心网站所公布的信息：项目编号为“宁产交2008048号”的转让信息于日前发布，将于2008年12月31日挂牌终止。将被转让100%产权的南京恒邦房地产开发有限公司现有注册资本200万美元，其中万科地产(香港)有限公司持有66.5%股权；英属维尔津群岛恒邦有限公司持有28.5%股权，深圳东方欣悦实业有限公司持有5%股权。
《第一财经日报》记者了解到：万科旗下恒邦股份拥有的资产主要为东方名苑裙楼商业，包括裙楼商业楼1至4层共10178.42平方米、5层经营性会所2800平方米以及地下1~2层及地面的车位。挂牌信息显示：“南京东方名苑裙楼商业资产价值确定为股权转让总价2.268亿元，包括股权转让价款及偿还内部公司往来款。”
以2008年8月31日为基准日，南京恒邦房地产开发有限公司总资产83930339.17元，负债为176490213.64元，所有者权益-92559874.47元（最终以审计报告为准）。
事实上，这一项目的其中两层商业之前已经投向市场进行公开销售，当时的销售策略是整层销售，但是销售情况并不乐观。本报了解到：今年7月28日，南京恒邦地产将其在新街口石鼓路和丰富路交汇处开发的这一项目定名为“纯金十一铺”，以产权式商铺形式现房销售，并从当日起接受咨询认定。
受限于南京市房产管理局之前停止办理产权式商铺的预售许可证，并禁止产权式商铺的销售的规定，最终这一项目只能以整体销售的形式面市。在此转让信息公开之前，1~4层，总面积为1万平方米的商铺中，在售的是3、4层，面积分别为2800平方米、2600平方米，都是整层在售，至少也要半层出售，均价为13000~14000元/平方米。其中，1、2层面积分别为2200平方米、2800平方米，尚未正式销售。
“在今年7月初，这一项目已经开始招商，但是由于每层售价要达到2000万以上，所以给销售带来麻烦，一直到8月份，还是没有一个意向买家。”知情人士对本报记者称。据称：这一项目竣工多年，但是一直仅有零散的商家进入，其中包括银行和以及健身中心。但是底层商铺除了售楼处之外，长期稳定的租户几乎没有，即使从目前的情况看来，共5层的裙楼商业只是2楼和5楼有两家商铺入驻其中。
剥离商业物业
本报了解到，2007年3月21日，万科以10.05亿元获取杭州钢铁集团公司下属之富春有限公司通过浙江产权交易所对外公开拍卖的股权包，因此获得南京恒邦房地产开发有限公司66.5%的股权。从这一意义上来说，万科集团是这一项目的控股股东。
但是，根据万科南京公司相关人士对本报的解释：虽然此项目也在南京，但是与万科南京公司并没有直接的关系，所以万科南京公司都没有关注这一物业。根据他们了解到的消息：万科南京公司从未试图管理这一物业，万科集团自收购之后一直都在进行商业及配套资产的出售，除采取与房地产代理公司合作对外进行商业销售以外，整体股权转让也被他们看作可行的销售方式。
根据目前的挂牌信息，若是以2.268亿元的总价出让南京恒邦100%的产权，则这一总面积约合1万平方米的商铺加上2800平方米的会所，最终这一商铺市场售价仅为不足1.8万/平方米，与周边高档住宅售价接近。而之前该商铺3、4层的叫价在1.3万元/平方米，则大约和同区域住宅的销售价格持平。但是，仅在公开上市销售数月之后便挂牌整体转让，依然令业界猜想万科集团希望快速回笼资金。
本报通过南京房地产网上备案了解到：目前南京市现售商品房销售中，当年累计的办公楼的可售面积为22.58万平方米，仅成交了2.3万平方米；商业类可售面积则高达37.49万平方米，成交面积则为4.14万平方米。
“目前的商铺出售并非一个好时机。”业内人士对本报称。记者了解到，近一阶段与住宅“退房”纠纷一样，南京同时出现多起退铺事件，原因多为买铺价格高、郊区配套管理没有及时跟上等等。而一些商铺提出年回报8%到10%，也未能引发投资者的兴趣。
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