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土地市场“底价”时代来临非上市房企低调抄底

来源：每日经济新闻作者：李丽时间：2008/11/21

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    “地王”退地、土地流拍主导2008年的土地市场。

    进入年底，土地市场极度低迷，“底价”成交频繁出现。然而，前段时间多次出现的流标现象，最近似乎少了许多，取而代之的是一系列在今年地产熊市大潮中握有资金的开发商，开始低调抄底，以比去年同期低得多的价格获得地块。同时，也有业内人士站出来自曝地产“圈地”内幕，讲述以50万元撬动1亿元地块的“神话”故事。

    【底价时代·成交状况】

    上海6成地块低价成交非上市房企唱主角

    相对于2007年开发商在土地市场上的势在必得，2008年，开发商在土地市场上的表现似乎“冷静”了许多。土地市场已由去年的“地王”频出，演变成为今年的“流标”或“底价”成交。

    上海仅17.91%溢价成交

    昨日，《每日经济新闻》统计发现，2008年初至今，上海共推出47批次土地公告，经营性地块共70宗，工业性地块307宗。在70宗经营性用地中，有16宗地流标，在这16宗流标地块中，有2宗地块因为无人申请竞买而流标。11月19日，万达集团通过招拍挂获得嘉定江桥的一块综合性用地，当日，金山的两宗住宅用地流标。

    上海的土地市场，今年流标的经营性用地的比例约为22.39%；将近60%的地块以低价成交；溢价成交的地块数量仅约为17.91%。

    上海北孚（集团）有限公司总裁秦少秋曾表示，在房地产行情相对较好的时候，房源的成交量会相应增长，开发商的超额利润会相对较高，这一阶段，开发商对土地的热情也会相应增加。而在目前的楼市冷淡期，开发商对楼市的再投资则会比较谨慎。

    非上市房企低价拿地

    “从今年拿地的开发商来看，大多是非上市公司。”易居中国分析师付琦在接受记者采访时表示，今年拿地的部分房地产企业，在去年获得理想地块的相对较少，而在今年反而获得了更多低价拿地的机会。

    日前，绿地集团斥资近7亿元，获得上海3宗地块的开发权，总面积约28.42万平方米，规划总建筑面积约58.4万平方米。19日，万达集团也以2400元/平方米的楼面地价竞得嘉定江桥的地块。

    付琦表示，对上市房企而言，一年前，土地还是属于融资性资产，如今土地已经成为投资性资产。一业内人士也表示，部分上市房企显然也看到了危险的存在，在今年房产市场持续走低的行情下，很多公司都减缓了拿地速度。

    一知名房地产上市公司高层曾表示，今年其所在公司不会将投资重点放在土地市场，稳步发展、保证充足的现金流将成为公司今年的主要目标。

    五合国际总经理邹毅曾表示，从部分上市房企的公告来看，开发商的战略计划正在趋于保守，这是市场资金预判的问题,部分上市房企今年不拿地，或许是要把现金都揽在身边。

    上市房企“瘦身”补充流动资金

    付琦表示，“圈地—圈钱—再圈地”的模式已经终结，部分大型开发商当前主要考虑的是如何将手中的土地转换为现金。

    万科管理层表示，在全球金融危机背景下，需要坚持“现金为王”的策略，在确保经营稳健性和安全性的同时，为随时把握可能萌发的市场机会蓄积力量。

    13日，华侨城A（000069，SZ）发布公告称，拟将不超过5亿元的上海华侨城项目闲置募集资金用于补充公司流动资金。栖霞建设（600533，SH）日前也发布公告称，由于受到国家经济形势变化及房地产行业调整的影响，拟取消无锡瑜憬湾三期的投资，该项目募集资金3亿元补充公司流动资金;拟将南京B5地块投资项目、南京上城风景二期投资项目的2亿元闲置募集资金，暂时补充公司流动资金。

    华侨城A证券事务部人士表示，华侨城A前三季度实现营业收入16.89亿元，同比上升111.22%，实现净利润5.2亿元，在整个地产行业都算是一个较高水平，目前公司整体现金流没有问题。

    付琦表示，补充公司流动资金，肯定跟资金有关，但并不一定是说公司的资金已经到了“山穷水尽”的地步。

    开发商收支比约75%

    “资金紧张是肯定的”，一业内人士透露，在过去的8年里，开发商更多的是处于支出大于收入的状态。沪上知名房地产专家蔡为民在接受采访时表示，无论是大开发商还是小开发商，都很缺钱，大开发商要继续做大，缺钱；小开发商要继续发展或者存活，也缺钱。

    秦少秋表示，尽管开发商的自有资金已经比几年前有很大的提升，但房地产行业是一个资金密集型行业，在项目的发展阶段，肯定需要开发企业大规模的投入。

    上述业内人士表示，在2000年到2008年8月这8年多的时间里，除2005年楼市高峰回落期、2006~2007年楼市的爆发上涨期外，在另外5年多的时间里，全国房地产的投资额，都高于当年的销售额，收支比约75%。

    而作为开发商资金回笼重要要素的销售额，今年呈现大幅滑落的态势。易居中国·CRIC中国房地产决策咨询系统显示，今年以来，上海以及全国楼市下滑态势明显。今年1~9月，上海商品住宅成交面积为688万平方米，仅为去年同期的41%。一知名房地产上市公司高层在接受采访时坦言，全球金融危机背景下，楼市成交量有较大幅度的下滑，目前不少房地产开发商的资金链都比较紧张。