| 三大地产政策齐齐亮剑 100万房款前后可省11万 |
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来源：中国新闻网
作者：卢青
时间：2008/12/19
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在首付降低和大幅降息之后，房地产政策又有大动作。毫无疑问，最新政策对于市场调整更加明显也更为直接。
17日的国务院常务会议上三大政策齐齐亮剑，分别指向保障性住房、普通商品住房消费和房地产企业信贷融资，尤其是放松二套房贷、营业税征收年限缩短3年引发楼市关注。
事实上，自10月22日首付降低、利率打折的政策出台以后，业内普遍认为房地产宏观调控的风向已经“掉头”，从之前的紧缩过渡至放松，而此次直接在二套房和营业税上做文章，更表明了中央扩大内需、促动回暖的态度。
三大政策各有所指
用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；对符合要求的购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持。很明显，17日出台的房地产新政各有所指，侧重点分别是保障性住房、普通商品住房消费和房地产企业信贷融资。
实际上，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加快保障性住房建设，无疑明确了商品房和保障性住房的主体地位问题；而松绑二套房，将进一步扩大有购买力的住房消费；营业税是房地产交易环节最大的一项税收，这一税项的减免将大大减轻住房交易成本，有效促进二手住房市场的回暖。最关键的是，政策明确指出将对开发融资适当放宽，尽管前提是“中低价位和中小户型”，但依然能视为缓解一年来房企资金吃紧的信号。
100万房款前后可省11万
契税1%、首期20%、利率七折……新政规定，只有吻合相关条件的二套房就能享受如此多的优惠。
那么以一套100万元总房款的单位为例，如果按照调整之前的首付和利率政策执行的话，那么即首付需要30万元，30年的还款总额为1530363元，月供是4251元。但是套用最新政策，首付仅需20万，30年的还款总额也降低至1422525，减少了107838元，月供减少300元，低至3951元。
新政还明确，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税。那么以一套总价50万元的二手房交易为例，已满2年后交易，即可减少2.75万的税费；如果是未满2年交易的话，“按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税”，假设卖家买入时是40万元，卖出为50万元，则卖家只需支付营业税费5500元，即10万元差价的5.5%。
新政如何刺激楼市？
此次松绑二套房也限定了相关条件，即“人均面积低于当地平均水平”，第二套就可以执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。据深圳市国土资源和房产管理局的数据，2007年深圳常住人口人均住房面积目前已达29.6平方米，也就是说，一个三口之家首套房的面积在88.8平方米以内，再购买第二套房完全能够享受首套房的优惠。
有业内观点指出，实际上如果完全按照这一规定来界定优惠将会十分繁琐，因此最有可能的局面是：鼓励消费者购买普通住房，购买90平方米以下住房都享受首套房优惠，并且适度放宽中大户型的贷款政策。
“将引发投资客的关注。”中原地产深港研究中心总监张伟称，在首付、利率和交易税费都大幅减免下，投资客将会考虑进货，但是在自用占绝对主流的市场中。相反是在放宽开发商贷款融资上，张伟认为缓解开发商资金压力的同时，也将削弱其降价快跑的愿望，这对市场成交进一步放量不利。
多少政策还将“解禁”
“与其说新政不如说是解禁。”英联国际不动产董事长郭建波称，中央稳定楼市、扩大内需的调控中心并没有改变，此轮新政的主角依然是保障性住房和普通商品住房，“鼓励民生地产的方向没有动摇”。
事实上，为了稳定房地产市场恢复消费信心，中央已经陆续取消或者调整了部分“紧缩型”的调控政策，先是首付降低、利率打折，随后又大幅降息，二套房松绑和营业税收缩无疑延续了中央这一调控思路。
那么接下来还有哪些政策将“解禁”？有分析人士指出，继续降息和在税费上做文章的可能性最大，也不排除完全取消二套房限制，然而不容忽视的是，政策的着眼点依然是在普通住宅和改善性住宅，并未涉及大户豪宅，也没有鼓励多次置业，因此其局限性还是存在的。
目前就是否将解禁“90／70”政策，业内尚有争议。中原地产深港研究中心总监张伟认为，“90／70”作为关注民生地产的一项长远性政策，解禁的可能性很小，“有可能调整界定标准，由项目指标调整为区域指标，这也等同于放宽。”
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