| 房地产业在博弈中走向重构 |
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来源：中华工商时报
作者：陈雪根
时间：2009/1/6
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2008年，中国房地产业充满了戏剧性。其变化之快，犹如冰火两重天；其变化之广，涉及方方面面；其变化之深，一时难以尽述。如果说，1998年房地产市场化改革开创了中国楼市的黄金十年，那么，2009年无疑将是房地产业深具转折意义的一年，将开启一个商品房和保障房并重的新时代。
第一回 争拐点 开发商分道扬镳
2007年年底，业内正准备搭乘奥运班机去淘钱之际，一直喧闹不止的房地产界突然传出“拐点论”，江湖上原来争论不休的人自然很快分成两派，出乎意料的是，原来一团和气的王石、冯仑、任志强、潘石屹诸班人马不经意间也是渐行渐远，最终竟至分道扬镳。
2008年12月，王石再次公开宣称：“我承认楼市拐点确实已经出现了。”几乎同时，任志强断言，“房价下跌只是暂时的、局部的，目前从紧的货币政策不一定会使房地产市场出现拐点。”而潘石屹不像任志强那么直接，他不说拐点，只说“明年房价还要涨”。冯仑则认为，目前地产行业需求旺盛的基本方向并没有改变，未来3－5年，地产企业将进入合并重组及优胜劣汰的高峰期。
第二回 降房价 深圳市独领风骚
进入2008年，深圳居高不下的房价首先开始“低头”。据统计，2008年前5月，深圳住宅均价节节下挫到每平方米11014．14元，调整幅度接近30％，基本回落到2007年初的水平。而且，成交将近七成六来自“关外”，七成为90平方米以下户型。而新建商品房空置面积同比增加了82％；商品住宅销售同比下降了55．6％。
在这次楼市调整中，深圳最先领跌全国，也是迄今为止实实在在房价不断下降的城市，到2008年11月，全国新建住房价格同比下降的城市有13个，其中深圳以－18．0％高出第二名10％的姿态名列前茅；环比价格下降的43个城市中，深圳以－2．4％居第三位；二手住房售价同比下降的22个城市中，深圳又以－18．1％成为冠军。
但深圳楼市也是最有“骨气”的，在一片救市声中，市长大人放出话来：政府不会救市。
第三回 汶川震 王石深陷“捐款门”
“5·12”汶川大地震发生后，一向热衷于慈善公益事业的王石此时在内部讲话中，为员工捐款划了一条底线。一石激起千层浪，王石立刻淹没在全国人民的口水之中，也为多年来开发商富而不仁的形象提供了现成的靶子。眼看着万科股价下跌，抵制万科的呼声一浪高过一浪，王石又立刻向全国人民道歉，并且很快追加捐款，加大参与灾后重建的力度。
第四回 次贷危 调控笼头再收紧
进入2008年，美国次贷危机开始影响中国。为了应对次贷危机带来的负面影响，从2007年底开始，央行已十几次上调存款准备金率，直到4月25日达到创纪录的16％，2008年8月，央行和银监会再发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理，禁止发放专门用于缴交土地出让价款的贷款等。同时，查处公积金违规贷款，要求开发企业预缴所得税等，使得开发商资金链进一步绷紧。
第五回 先降价 万科率先大撤退
万科公布的数据显示，该公司2008年11月销售收入35．7亿元，环比增加6．6％。销售面积销售金额同比分别增加－9．3％和6．6％，比2007年同期分别增加3．4％和－15．6％。宏观调控让万科提前进行了准备，现在万科比较主动。由于万科“提前撤退”，万科市场占有率提高了50％。
早在2008年初，万科就启动了“过冬”计划。2008年8月28日开始，万科打着喜迎中秋的旗号，宣布在8月30日至9月14日，旗下8个楼盘推出特价房。“直降10万”的承诺使万科再次成为“人民公敌”：开发商恨他，购房者恨他，员工也有点恨他。但王石并不孤独，恒大地产紧跟其后，宣布全国13个新开楼盘实行八五折“保本甩卖”。其实，不仅万科、恒大、大华，已有越来越多的大型开发商寻机降价。万科打破了楼盘不能主动降价的行业禁忌，并提前把现金装进了自己的口袋。
第六回 娱乐化 徐教授低头认输
2008年7月，北大教授徐滇庆深情写下：我向深圳人民道歉。一年前，徐教授说过，如果一年后深圳房价不涨的话，我向深圳人民道歉。一年后，深圳房价回到了一年前。徐教授终于明白：我错就错在简单地预测房价，很容易被人搞成娱乐性新闻，助长浮躁的学风，有可能转移视线，忽略房地产急需解决的根本问题。
第七回 断供潮 假作真时真亦假
2008年年中，深圳传出断供消息，竟演变成“断供潮”。摩根大通适时下调6档中国房产股评级，为“断供”添薪浇油。上海、北京、深圳等地各家银行也紧张起来，马上做出反应，纷纷严守相关房贷标准。连国务院也派出调研小组赶赴深圳，调查断供对银行业的影响；并收集银行数据、听取业内专家的意见及建议，以降低违约潮爆发造成的危机。
不久后深圳市银监局很快否认了违约潮，断供潮真相水落石出：背后“元凶”原来是“假首付”、“假价格”、“假身份证”！
第八回 吁救市 三股势力齐呐喊
2008年3月份，潘石屹率先提出“房地产百日巨变说”，认为受国际资本市场“惨淡”和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击，很多房地产公司将在百天之内进入前所未有的融资艰难期。到了年中，潘石屹再次呼吁政府放松信贷管理，甚至出来救市。任志强则直截了当要求政府《该出手时应出手》。孟晓苏更以香港为例，暗示房价只能涨不能跌。只有万通董事长冯仑公开反对：“我个人不主张放松银行信贷这种简单的救市模式。”
7月初，深圳国土资源和房屋管理局发布《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》，正式提出减免交易环节税收、适度放松货币政策的“救市”建议。
几乎同时，行业代言人中房协也紧急召集业内座谈，并将各界意见汇总上呈中央，要求在税收贷款政策上继续支持自住型和改善型住房需求，支持群众购买90平方米以下住房；适当下放决策权给地方政府；金融部门“有保有压”给予房企信贷支持。9月，房地产商会向国务院有关部门递交了商会及企业房地产政策建言的书面报告，将政策调整的方向明确指向税收。
第九回 消费者 合作或者不合作
房价居高不下时，以于凌罡为代表的一批人提出了“合作建房”的倡议，希望寻求体制外解决之道，但囿于制度性约束以及难以解决的民粹化困境，这一理想化的乌托邦从未落实到地面上，即使有温州等地传出“合作建房”破冰的报道，但实际不过是变相团购而已。随着房价开始松动，于凌罡本人也开始了另类合作，频频出席各种有开发商主导的活动，与开发商握手言和。
在深圳，有一个叫邹涛的人，则以“不合作”姿态，代表消费者中的激进派，接替于凌罡发起了一个“不购房运动”。与于凌罡相比，邹涛的努力还是初见成效。但不久之后，邹涛也跟于凌罡一样开始转身，搞起了“万人住房团购”。但实际成效如何，不得而知。
第十回 救楼市 中央默许地方策
就在开发商和行业协会等为救市奔走一无所获之际，从地方传来了好消息：早在2008年5月，沈阳市就已悄悄地调整普通商品房标准，此举打开了地方政府主导的救市大门。此后，地方政府的救市政策大致沿着调整信贷政策、降低利率、财政补贴、减免契税等路子飞速前进。不过，中央政府很快默许了地方政府的救市政策，并先后两次出台了救市政策，其路向选择与早先开发商和行业协会的要求几无二致。不过与地方政府更多地挽救商品房市场政策明显不同的是，中央政府更多地从改善民生拉动内需角度出手救市。
第十一回 商品房 今年见底太乐观
房地产是中国经济的一个重要组成部分，中国经济是世界经济的一个重要组成部分，全球金融危机，中国不能独善其身，中国经济前景不明，房地产市场也难独善其身。况且像北京、上海等地的房价还未有实质性下降，消费者谁不观望谁傻，而眼巴巴等钱的开发商又眼巴巴看着地方政府把钱投向了保障性住房。试想，保障性住房不知还要拉走开发商多少客户。因此，楼市今年能否见底尚在未定之数。
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