行业趋势是市场政策从双好组合走向政策中市场好组合,甚至可能走向政策市场双中组合,二者变成动态博弈(10 年行业投资策略报告)。
政策变化对资本市场房地产板块的影响程度取决于政策走中的力度和节奏,本质是中央在房价与经济复苏之间的抉择。
情景一:严厉打压房价。收益是房价涨幅放缓甚至下降,交量萎缩。
成本是量价下跌严重打击开发商开工投资和拿地的信心,影响房地产产业链景气和地方土地财政,经济复苏趋势难以维持,可能二次探底。
情景二:支持房价继续上涨,不对一线城市房价传递政策信号。收益是开发商开工投资和拿地信心继续高涨,房地产产业链和土地财政兴旺,经济复苏。成本是高房价和高地价恶性循环,成交量逐渐萎缩,若出口等不能复苏则经济复苏趋势不可持续。
合理的选择是房价与经济复苏之间的中间路线。保刚性和改善性需求,压投资投机性需求;平抑局部泡沫化的一线城市房价,支持二三线城市城镇化等,房价调控政策根据市场量价反应边走边看,市场与政策相互抗衡。区别对待不同区域和需求、力度和节奏适当的调控政策和恢复稳定表现的行业量价水平,有助于维持开发商开工投资和正常拿地的信心,进而维持经济复苏的良好趋势。
按揭贷款数量控制、二套房贷严格实施等货币信贷政策紧缩属于严厉打压房价的情景,其行业的负面影响是全局性的,尤其是一刀切式,经济复苏趋势有可能出现因地产政策调控导致的倒退。从目前房地产投资对固定资产投资贡献度、地方卖地财政收入、非地产行业对宏观经济复苏贡献度等指标看,宏观经济环境尚不完全支持如此大力度、密集式的房地产打压。
加大土地供应和保障房开发,是目前更理想的政策选择,既增加供给平抑房价涨幅,又避免通过信贷猛烈打击需求;既能实现控制房价上涨过快和保民生的目标,又不影响房地产投资和经济复苏,尤其是和中央4 万亿投资密切相关的地方配套财政资金也有望得到保证。卖地财政收入增加也将增加保障房开发资金。
鉴于市场和行业趋势没有出现反转式变化,且主流公司10 年业绩保持45%增长通过预售基本确定,目前行业一线公司10 年估值17 倍左右、二三线主流公司10 年估值14 倍左右,估值吸引力上升,维持行业增持投资评级。
机构投资者可考虑逐渐逢低战略性建仓,尤其是估值在15 倍以下的二三线城市代表股票(卧龙地产、名流置业、信达地产、新湖中宝、苏宁环球、建发股份、荣盛发展等),商业模式独特、优势突出的华侨城、张江高科、金融街等个股。
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