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限价房逆市热销 “楼市调节器”尚需完善

来源：新华网作者：陈先锋黄玫时间：2008/7/17

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　　尽管楼市低迷，在全国率先推出的广州限价房却在逆市热销，已经面市的4个项目共卖出3000多套房子，成交率超过九成。
　　
　　如今，限价房颇具“燎原”之势，北京、天津等不少城市也开始陆续建设限价房。从市场反映情况来看，各地限价房颇受市场欢迎，符合条件的市民积极申购。然而不少业界专家表示，尽管限价房颇受“夹心层”青睐，但作为新的“楼市调节器”，限价房政策尚需进一步完善。
　　
　　限价房低价入市逆市热销
　　
　　炎热的夏季，楼市弥漫着观望的气息，市场购买意愿低下。根据中国人民银行此前公布的2008年第二季度全国城镇储户问卷调查显示，未来三个月打算购买住房的居民占比，在上季度跌至历史最低的14.6%后，本季反弹至15.1%，微升0.5个百分点，仍为历史次低水平。
　　
　　在冷清的楼市中，限价房的表现可以说是“一枝独秀”。根据广州市国土房管局的统计数字，广州楼市成交量已经从往常每月的近70万平方米下降到目前的不足40万平方米，今年2月更是萎缩到23万平方米。而广州限价房的销售情况却比较畅顺，目前已售出3394套限价房，成交率为90.8%，其中一些限价房项目在一两日内基本售罄。
　　
　　限价房之所以备受青睐，主要原因在于限价房的价格通常比当地楼市的价格低很多。广州房地产专家韩世同分析认为，在广州，5月份新建商品住宅均价达到10529元/平方米，但目前推出的限价房最高价格只有6500元/平方米，最低的只有4000元/平方米。在北京，楼价早已突破万元，而首批推出的限价房最高售价为六七千元/平方米，这同样吸引了不少市民的眼球。
　　
　　已经购买了广州龙光限价房的陈女士表示，他们夫妻的收入不足以在广州市区买到一套满意的住房，但限价房让他们实现了拥有自己新家的愿望。龙光限价

　　房价格只有4000元/平方米，一套面积90平方米的小三居不到40万元就可以买到。
　　
　　政府让利 “楼市调节器”成效初显
　　
　　那么，限价房低价的秘密在哪里呢？
　　
　　低地价是低房价的前提条件。以广州首个限价房项目——保利西子湾为例，其地价为2557元/平方米，最高房价为6500元/平方米，而同区域金沙洲的楼面地价最高达8768元/平方米，甚至超过了限价房的价格。
　　
　　龙光集团广佛区域公司副总经理谭志宏认为，限价房之所以低价，是因为政府减少了土地出让金，让利给“夹心阶层”。据悉，龙光限价房项目的楼面地价仅为1380元/平方米。
　　
　　各地政府在让利的同时，也进一步限制了开发商的利润。政府通过推动便宜很多的限价房入市，吸引了大量“夹心层”的目光，分流了市场需求，进而调控房价。
　　
　　实践证明，适当规模的限价房供应有利于调控区域楼价。根据广州限价房销售政策，限价房的价格按土地公开出让时同一区域、同一地段的同类型商品住宅市场价格70%的标准计算；这意味着面对低价的限价房，周边楼盘只有降价迎客。据悉，北京、天津等各地限价房价格也都比周边低两三成。
　　
　　广州房管局有关负责人表示，从目前市场反映情况来看，“楼市调节器”成效初显；限价房政策对抑制房价过快增长，尤其是抑制周边商品房价格以及地价的过快增长起到立竿见影的效果。2007年3季度开始，广州市地价开始回落，目前已回落到2006年同期水平，限价房项目周边商品住房的房价也开始趋于理性。
　　
　　探索中前行限价房政策尚需完善
　　
　　今明两年，全国不少城市的限价房项目将陆续竣工，限价房开始大量入市。业内专家提醒，限价房作为一种创新，丰富了住房供应结构，有利于稳定房地产发展，但仍存在不少问题亟待完善。
　　
　　首先，限价房的供应规模以及供应时机需要继续探索。各地方政府均表示，市场涨得过快，政府会多供应限价房；市场平稳了，政府会考虑少供应或不供应限价房。但是依靠房价作出判断的政策具有一定滞后性，即当房价过快上涨时，开始大量建设限价房，但是等限价房建成开售的时候，可能房价已经开始下滑了，这不但会进一步冲击商品房市场，也会造成限价房滞销，广东省房地产协会会长蔡穗声提醒说。目前，北京的一些限价地已出现流拍现象。
　　
　　其次，限价房销售政策需要完善并灵活调整，防止出现弃购现象。在广州已经销售的4个限价房项目中，有些项目不分地段、楼层和朝向而实行统一价格，最终造成一些楼层、朝向差的房子没人要。反之，那些灵活区别定价的限价房则销售较好。
　　
　　再次，限价房应该注重配套设施的建设。目前，不少城市的限价房散布在外围行政区域，距离中心城区较远，教育、医疗等生活配套设施并不健全。
　　
　　最后，限价房要有更完备的准入门槛及退出制度。比如，年轻人是否能够购买限价房问题值得探讨。广州合富辉煌首席分析师黎文江认为，在广州限价房申购人群中，有不少30岁以下年轻人，按道理这些人年轻力壮，正处于人生创造财富的黄金时期，不应该伸手“讨要”政府保障，而且政府也不应该把本来集中用于解决低收入群体住房的有限资源分散给这些年轻人。