| 开竣工步入拐点 房企中报宣告入冬 |
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来源：中国房地产报
作者：张杰
时间：2008/8/11
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几个月以来，地产界广为流行的“现金为王”策略正在获得坚实的注脚，而以“降速减产”为特征的过冬术或将成为越来越多的地产公司的选项。
8月4日，两大地产公司万科(000002)与首创置业(2868.HK)在香港举行的中报发布会上同声宣布，大幅调低年内全国项目的开、竣工面积。其中，尤以首创置业(企业专区,旗下楼盘)减幅最为巨大，其年内新开工面积将直降六成。万科地产(企业专区,旗下楼盘)开竣工面积亦有不少于14%的降幅，由于其基数较大，因此减少的投资额度同样惊人。
消息公布次日，H股与A股内地地产股受重挫。万科跌幅逾6%，一批海外蓝筹地产股中海外、富力、华润置地(企业专区,旗下楼盘)、雅居乐、世茂与远洋地产(企业专区,旗下楼盘)均有5%以上跌幅。
接受访问的业内人士称，这一言行恰是过往数月地产步入行业冬季的最确凿的证据，这几乎是近十年来，万科地产首次大幅调整开竣工面积的预期。而未来几个月，万科与首创很可能迎来更多的追随者，在信贷从紧与市道清淡下，行业投资步入下行轨道的结论或一点点坐实。
万科的拐点
在这份震撼业内外的中报成绩单中，万科宣布，下半年，万科的开工面积将由原计划的848万平方米减少到683万平方米，减幅19.5%。同时，竣工面积也将从原计划的689万平方米减少到586万平方米，减幅14.9%。
“如果市况调整进一步深入，上述方案或将继续变动。”王石(王石博客|王石新闻)表示，此番调整，万科希望借此尽量持有现金过冬。
8个月前，警惕的情绪还只是万科的先知先觉，去年岁末，王石抛出房价拐点论调前，万科一手导演的深广两地价格偷袭战已经上演多日，三个多月后，万科公布第一季度销售简报，101亿元的销售额一骑绝尘，令同行目瞪口呆之余，也领略了王石作为掌舵者对行业风向的精准把握。
然而，好景不长，万科在6月亦开始感受到大多数同行半年前即已感知的市场甘苦。销售数据显示，万科6月销售面积与销售金额均同比双双下降，前者下降幅度居然接近40%。这一下降事实在7月得到延续，上周公布的数据显示，万科地产7月销售面积同比再次下降27%。
正是基于此，王石在香港公开称，下半年的形势可能比想象的更严重，为此万科已做好了最坏的打算。他同时称，下半年将控制拿地欲望。
“拐点论”引火上身，行业的拐点演化成万科的业绩拐点，在外人看来，却另有一番解读。
潘石屹说，对于万科销售面积与金额连续两个月双双下降，甚至多年来首次向下调整开竣工面积预期，他并不感到奇怪。
“这种情况是与大势相吻合的。”他说，“万科的应对策略很明显，就是加快销售，放缓开发，即使如此，万科的调整还是一种被动性的调整。”
未来两大悬念
加入被动性调整的万科并不孤单，首创置业在同日公布的中报中情形更为惨淡。首创置业董事长刘晓光表示，动工面积由150万平方米，将降低60%至60万平方米；而竣工面积亦由142万平方米减少26.76%，至104万平方米。至于2009年竣工面积，更将由约200万平方米，大幅减至88万平方米。
在上述公告中，首创方面还表示，今年全年销售面积将由年初目标的80万平方米，减少48.75%至41万平方米。
调低全年销售目标，且幅度接近一半，在见诸公开讯息中，这一上市公司的公开表态尚属首家。但是足以引起全行业一批地产巨头的危机感：至今年年末，完成不了年初销售目标的地产公司会否成批出现？
联合证券的地产分析师鱼晋华说，一批地产公司由于去年有较多预收账款，如合并在今年的年报中，应该可以达标销售额。但是，也不排除较极端的情况出现。“毕竟预收账款提供了一个缓冲期。”
“这种可能性非常大。”潘石屹说。他表示，在回答这个问题时，真正值得关注的应是今年的预售额，而不是体现在报表中的最终销售额，后者完全是一个财务上的技术问题，前者才能真实反应一个公司的生存状态。
此为悬念之一，而悬念之二在于，万科与首创同日宣布调低开、竣工面积亦很可能为更多的地产公司追随，倘如此，整个地产界便会呈现一个地产投资急剧下降的趋势。那么，未来两年间，投资降温的地产业会否再次成为房价反弹的温床呢？
“这是一个很容易想到的问题，前不久中国银行董事长肖钢在我们公司调研，他问的便是同一个问题，我的回答是，假如地产投资快速放缓，在供应减少而需求依然存在的条件下，房价未来两年反弹的可能性非常之大。这应该是一个历史经验了。”潘石屹说。
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