| 火爆的楼市冷却 中国房地产进入“柔道”时代 |
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来源：赢周刊
时间：2008/8/19
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简介：去年火爆的楼市，今年开始冷了下来。2008年上半年，中国的整个房地产市场首次出现了从1998年以来销售面积和销售额同时下降的情况。这是不是正常现象？政府要不要救市？房地产遇上的难题要怎么解决？-
去年火爆的楼市，今年开始冷了下来。2008年上半年，中国的整个房地产市场首次出现了从1998年以来销售面积和销售额同时下降的情况。这是不是正常现象？政府要不要救市？房地产遇上的难题要怎么解决？三位专家论剑当今房地产市场。
嘉宾：
顾云昌：前中国房地产协会副会长兼秘书长，中国房地产及住宅研究会副会长，建设部住房政策专家委员会副主任。
董藩：建设部专家委员会委员，北京师范大学房地产研究中心主任，博士生导师。
蔡穗声：广东省房地产行业协会会长，中国房地产业协会常务理事，建设部住房政策专家委员会委员。
大起大落是楼市的大碍
赢周刊：多年来一直火爆的楼市出现了大幅的降温。你认为这种大跌应不应当成为楼市发展的大方向？
顾云昌：房地产市场应当平稳发展，防止大起大落。正像国务院2003年18号文件《促进房地产持续发展的通知》当中指出那样，衡量一个市场是否稳定有"三个基本"：一是供求总量的基本平衡，二是供求结构的基本合理，三是房价的基本平稳。
中国的楼市，在迎奥运之前房地产市场已经出现了下滑，2003~2007年出现了4×100米接力赛，第一棒跑的很快，调控以后第二棒和第三棒房价的增幅稍微下降，但是有的地方仍然增长很快，到2007年是第四棒，全国的房地产出现了过快的上涨。
现在楼市出现另外一种"运动"，有人说是"俯卧撑"，我认为是"柔道"。房地产下一步会怎样"运动"？有人说可能会是"跳水"。但我希望中国楼市不要"跳水"，我希望"柔道"继续下去。
赢周刊：现在影响房地产稳定发展的因素是什么呢？
顾云昌：如果在一年前要稳定楼市，就是使房价不要上涨太快，而现在要稳定楼市就是不要出现大起大落。现在主要是控制过旺的需求，增加有效的供应，使供求关系平衡，使市场总量、价格、结构方面都得到改善。
现在政府正朝着这个方向努力，已经出现比较好的情况，今天上半年房地产价格是理性的回归，去年四季度出台的一些政策是有效的。
在不确定性中求稳
赢周刊：影响当前楼市发展的因素是什么？
顾云昌：有两个方面因素影响当前楼市发展：一方面是宏观经济层面。中国经济过去五年快速发展，GDP增长都在10%以上，但现在中国经济已经出现了增速放缓的迹象，这必然会使中国房地产市场发展速度放缓。
另一方面，中国的货币政策和财政政策也在进一步发生变化，调控要减少宏观经济波动的幅度。
这些情况使房地产市场出现了现在的这种情景。要对宏观经济的预测，对房地产的预测，现在最流行的一句话叫做：不确定性。下一步怎么样不知道，也不知道怎么预测。但是政府不能不预测，企业不能不预测，不预测没有办法发展，所以今天要在不确定性当中来预测，要在不确定性当中来稳定楼市，这个就是今天的难题。
人人有房是不对的赢周刊：你认为中国的房地产市场应当发展成什么样？
董藩：说出来大家都接受不了，尤其是年轻人很难接受。房地产市场不但要让很多人买不起房子，还要让买了房子的人在某种特殊情况下，如失业、治病等失去房地产，这个才是市场。
美国有31%的家庭要通过租房解决住房问题，北欧这个比例是20%～30%。发达国家的经历告诉我们，我们试图让每个家庭都可以买上房子是做不到的，我们把保障和市场混到一起。
停止对房地产业的伤害
赢周刊：经过去年下半年以来的房价大幅回落之后，大家都在热烈地讨论：到底要不要救市，你怎么看？
董藩：我们不能放任市场这个样子下去，包括央行的金融政策必须进行适度的调整，不是救市不救市的问题，是政策不合适了就必须调整，因为我们的目标是要促进房地产业健康发展，有了病就要治，过去大涨是有问题的，说明供求关系出现了问题。但今天看起来房价是稳了，没有成交量，这也是不健康的，它们都不是正常运转的市场状况。
赢周刊：很多人对房地产商很反感，指责他们牟取暴利、不负责任，你怎么看这个行业？
董藩：我们必须停止对市场的伤害，不管这种伤害是来自行政力量，还是来自舆论。房地产业的确有很多毛病，有很多问题，但是应当在发展过程中逐步解决。房地产需要调控，需要制度，需要整顿，但是伤害房地产业、房地产改革是不对的。房地产成绩是主流的，住房制度改革大方向也是没有错的。
一个社会如果不尊重企业家，不尊重社会财富，这个社会一定是没有前途的。当房地产市场死掉的时候，任何人都不能健康地活着，所以维护市场秩序，维护市场的稳定，每个人都有责任。
最好的日子过去了赢周刊：房价多高是合理的？
董藩：我不知道，但我告诉大家，现在的一种说法--总是说房价高了--是不对的。我们总是拿今天的房价和过去相比，因为过去房地产是非市场化的，现在房地产大量的市场化供应，两者没有办法相比。
赢周刊：你预计今年一整年的房价是上涨还是下跌？
董藩：基本平稳，同比在正负两个百分点波动。
赢周刊：你对房地产业未来的发展怎么看？
董藩：房地产业仍然有发展空间，大家要坚定信心。但是我也要提醒大家，最好的日子结束了。
原因是：第一，需求受到抑制，而房地产的供应正在增加；第二，土地价格涨幅比较大，此外，建材成本--人工费、材料费、机械使用费、施工管理费、设备购置及安装费等--都在不断增加，房地产的利润空间大大削减。
赢周刊：现在房价出现了比较大幅的下跌，未来房价会不会出现反弹？
蔡穗声：我认为反弹的可能性是存在的，不可能排除，但是反弹力度不会太大，可以说这一轮房地产高潮接近尾声了，未来有反弹的可能性，但是不可能出现大幅度持续的上涨。
中小开发商要调整战略
赢周刊：当前中小开发商的日子最难过，它们要怎样发展？
董藩：在当前形势下中小开发商要进行战略调整，高度关注工业地产发展趋势，拓展发展思路。工业地产正经历市场化的过程，未来一段时间工业地产将会上涨。但也要选好位置，研究好模式。研究得好，在未来60年，工业地产价格能获得上百倍的回报，研究不好的话，也有十几倍的回报。
有四个区域，大家高度关注，天津滨海新区、长兴岛、北部湾、曹妃甸，我们研究之后长兴岛是最值得去的，因为这个地方将来很可能变成自由岛。
此外，中小开发商要考虑到沿海和到北方发展，沿海的重点是辽宁半岛、环渤海、胶东半岛和江苏区域。而北方城市也是比较理想的发展地方，它们受调控政策的影响明显较小，投资风险较小，有的地方还上涨得比较厉害。
此外的策略还有：未来几年侧重开发高档房地产；到相对较发达的中小城市发展；到海外寻求发展空间；创新产品，强调技术含量等。
房地产市场还是要存在的，中小开发商要坚定信心，但是不要抱着过去那种心态去做房地产，因为好日子过去了。
房地产业和国民经济同荣俱损
赢周刊：房地产市场的问题已超出了一个行业的问题，我们应当怎么看房地产出现的问题？
蔡穗声：我们今天讨论房地产市场，不是单纯的看一个行业，或者一个市场，而是要考虑整个国家的金融安危，国家的宏观经济形势的发展。
以广东来说，2000~2008年，广东固定资产投资占GDP的比重是29%～32%，房地产占固定资产投资的比重是22%～28%，也就是说在固定资产占GDP三分之一，房地产占固定资产三分之一。房地产税357亿元，占财政收入18%，同比增长32%。
从金融安全的角度来看，个人购房贷款占银行消费贷款很高的比例，假如房价下降超过三成，就会有部分的购房抵押贷款者会断供，银行收回抵押房产拍卖，拍卖价格会更低。
最近房地产销售额不高，这必然影响资金回笼，加上银行严格限制放贷，对房地产企业放贷少了，一旦开发商资金链条断裂，上世纪90年代中期烂尾楼的历史会重演，整个社会将付出沉重的代价。1990年代的教训是：1993年宏观调控，广东1994、1995年之后产生很多烂尾楼和空置房。广东背着这个包袱十多年，直到2005、2006、2007年这几年市场销售好转，出现房地产供不应求，很多城市，包括广州、东莞、惠州、惠阳等城市才把1990年代烂尾楼和空置房消化掉。
房地产市场波动所影响绝不仅仅是一个行业，它直接关系到金融的稳定，国民经济的发展，政府财政收入和居民财产安全。房地产业跟国民经济是一荣俱荣，一损俱损。我们要从整个宏观经济来看一个行业，不是单独看这个行业怎么样。
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