| 金融传销暗流涌动 “二线楼市”凸现另类风险 |
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来源：南方网
作者：姚伟
时间：2008/10/17
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与京、沪、深、广这类“一线城市”房价明显下挫相比，国内很多中、小城市和城镇的房价，涨不上去，跌不下来，呈现胶着状态。记者近期在采访中了解到，由于“二线楼市”经济基础、开发资金来源和开发商素质等与“一线楼市”有着较大差别，一些地方已经出现了特殊的风险。一位业内人士坦言，在差强人意的“金九银十”之后，地产界一些“民间融资型”公司就会露出马脚。不了解内幕的消费者买下这种房子，就可能与高息集资者一道，陷入融资陷阱，被复杂的法律纠纷困扰。
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今年第四季度至明年春节前，可能是第一个风险集中爆发期。
购方不买，卖方不降
所有到长沙的人，只要出了“黄花机场”，举目四望马路沿线、立交桥四周，所有值钱和醒目的“广告位”，几乎全是房地产广告。房地产业对地方经济的支柱作用，“土地财政”举足轻重的地位，走在大街上就能看出端倪。
地处内陆地区的长沙市，在城市卫生和环境质量、社会文明程度、基础设施等方面，与临近省份的广州、深圳相比，不在一个档次。但长沙市的房价，在过去的这个“房地产黄金五年”中，从普遍每平方米千元出头，均价如今已经逼近4000元/平方米水平。虽然今年下半年以来国内大城市房价出现降价“多米诺骨牌效应”，但长沙位置较好或者自认为有些“卖点”的楼盘，还在叫价5000元/平方米至6000元/平方米，看起来挺硬朗。
但与此同时，长沙形形色色的“房交会”，却没了往年的火爆。“十一黄金周”前后，长沙陆续出现了几个区域性的“房交会”。往往是几千套房源投放，最终宣传上也只能体现几百套“成交”。在一些楼盘扎堆促销的现场，记者偶尔能见到一两家展位前有人排队，但凑近一看才发现原来是一些中老年人和附近居民在排队，目的是领取开发商赠送的购物袋。这些人领到一个购物袋后，又排到末尾，乐此不疲。
购方不买，卖方不降 。很多市场人士认为，类似长沙这种情况在国内“二线楼市”很普遍，一些人戏称为“胶着的表面繁荣”。
“不高”的房价其实已是“天价”
湖南一些城市管理者发现，这种“胶着的表面繁荣”，已经影响到了开发商拿地的热情。于是，近段时间政府“挺房”的动作，频频上演。
与国内另外10来个城市一样，长沙市已经开始向住房保障对象公开发放了5万元或8万元的补贴凭证。住房保障对象可以在全市范围内选择购买单套面积120平方米以下的房源。
“不购房就不能享受经济适用房货币补贴政策！”在长沙一个房产交易会上，有开发商售楼人员这样“开导”心存观望的“住房保障对象户”。有的楼盘，则干脆将“政府补贴8万！”印到了广告上。
在湖南，一些城市有官方背景的“挺房”举动还很多。有的区县政府宣布，所有在其辖内买了商品房的人士，能获得区政府给予的5000元“购房安家补贴”。有的地方政府出钱出人用豪华大巴到矿产资源丰富的湘南地区，免费拉着一批批“购房团”往自己地盘上送。还有的则与开发商共同搞购房“中巨奖”活动，最高奖金，单套房达到了近10万元。
长沙市一些干部在与记者谈房价时，认为有收入不断增长的市民和源源不断进城的农民工对房地产“持币待购”，“二线楼市”没有“泡沫”。眼下对地方经济和财政拉动效应极大的房地产业遇到困难，政府不能不“拉一把”。
但记者随后走访发现，眼下要真正在长沙“二环”之内买套“毛坯三房二厅”，一般需耗资50万元左右。如果采取按揭方式，连本带息总价一般在60万元以上。
长沙市统计部门最新数据显示，今年1至9月，长沙城市居民人均可支配收入13959元。据此看来，长沙市民2008年人均年度可支配收入2万元上下。另据了解，2006年以来，长沙城市居民人均消费支出在人均可支配收入中的占比，为70%左右。如此，即使一个长沙三口之家，每年挤出1/3的钱用来买房，也要大约20年。在此期间，一家人要无病无灾、收入稳定且持续增长、不发生任何家庭风险。
在长沙市近期举办的一个“房交会”上，一些市民在某楼盘的模型前议论说，从前房子买了就涨，大家多注重涨价带来的“升值”收益。如今房价涨不动了，算算细账才知道如今房价与收入相比，已经是“天价”，弄不好，一家人一辈子都要搭进毛坯房里去！
此外，实体经济进入调整周期，房价相对地也更加“显高”。蒋先生在湘南地区一家大型国有企业工作。近段时间以来，企业压缩产能、产品售价暴跌，企业负责人已经开始“放风”说要被迫降薪、压缩费用。去年贷款数十万元、如今每月身负几千元债务的蒋先生逢人就劝“莫买房”。蒋说，单位如果真的降工资，遥远的美国发生的那种次贷危机，很快就会降临到他身上。
来路不明资金断“链”风险将至
湖南一些在房地产开发领域闯荡的人不久前还信心十足地说，“二线楼市”这些年虽然地价、工价、建筑材料价都大涨，但平均水平相比沿海仍然不高。综合各种成本，开发商的利润空间仍很大。眼下银行贷款利率只有7%多一些，开发商只有短期周转不灵，没有资金断“链”之忧。只要大家齐心，挺过这个楼价“胶着期”，几个月后就能熬出头。
也有分析人士提供了一个有趣现象：与龙头企业主导市场的“一线城市”不同，“二三线城市”的房地产开发领域，可谓鱼龙混杂。很多房地产公司，前些年在“地产江湖”上名不见经传，更不是上市公司。但执掌这些公司的“大亨”，拿地出手阔绰，动不动就开发“大盘”。
但现在情况开始逐渐明了。记者在湖南吉首市、张家界市等地了解到，这些公司中，虽然头顶着各种“光环”，但其中不乏“灰色融资型”房地产公司。
按理说，生意场上英雄不问出处。但问题是，“灰色融资型”房地产公司原本“一穷二白”。他们利用监管的漏洞、区域性的流动性过剩和某些地方政府官员的支持或者纵容，近些年来在民间用年息超过36%的诱饵从事民间高息集资。这些公司之间，从2007年下半年开始还在为融资发生恶性竞争，有的融资年利息甚至提高到了100%以上，以开发房地产为名的“金融传销”暗流涌动。
这种房地产公司，要支付高额利息，需要房价以每月3%至10%甚至以上的速度飙升、需要任何项目开发周期不超过3年甚至更短、需要任何产品一面市就实现100%的销售、需要整个楼市永远都是“牛市”的舆论环境。房价一旦“胶着”，交投一旦清淡，资金就将“断链”。一旦市场现出“拐点”，危机就会爆发。
风险期“抄底”要当心
在湖南一座较为偏远的城市，一个曾经炙手可热、卖得热火朝天的楼盘，如今突然无人问津。这家企业相关财务人员对记者承认，自从“老板被公安机关请去”、当地人都知道公司资金“出了问题”的那一天开始，就基本卖不出房。
徐先生夫妇都在湖南一所高校任教，收入很高，近几年频频购置物业。在发现眼下房地产领域广泛存在的资金链问题后，徐教授虽然现在手头还有余钱，但已经决定不再购房，而且倾向于抛售手中的一些房产。本身就是从事建筑设计的徐说，在无法实现信息对称的情况下，一个普通市民无法甄别“问题开发商”。一旦踩中“地雷”，花真金白银买来的房产，可能无意中在金钱游戏中接下最后一棒：看起来属于自己名下的房子，可能办不到权证、配套设施可能“缩水”，甚至成为长期无法交钥匙的“烂尾楼”。
徐教授对风险的把握，还不全面。据记者了解，眼下一些“问题开发商”，前些年融资之时，他们与债主之间的借款协议，很多经过了如下“包装”：要么连本带息将融资款写成住宅或者商业门面“购房款”，要么将本金作为买“楼花”的“黄金客户”或者“钻石会员”的“定金”，高额利息则是所谓“延迟购房违约金”等。开发商一旦“出问题”，所开发的项目就成为各方利益主体挽回损失必须争夺的对象。不了解内幕的消费者买下这种房子，就可能与高息集资者一道，陷入融资陷阱，被复杂的法律纠纷困扰。
此外，用高成本融入资金开发房地产，真正能投入项目的资金，少之又少。而项目建设的周期，则必须越短越好。建设的成本，要压缩到最低限度。由此导致这些年来开发出的一些楼盘，建筑质量、节能效果、居住舒适性等，都大打折扣。
一些了解内幕的经济界人士坦言，有些商品房权证上虽然写明有70年产权，但这些密密麻麻的“蜂巢(楼盘资料 价格 业主论坛)”、“鸽子笼”，也许用不了几年，就成为妨碍城市观瞻的污点。从这个意义上着眼，中国房地产业这轮调整，实际上是淘汰规模小、素
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